Welche Bedeutung hat das Baurecht beim Grundstückserwerb?

In den letzten Jahren haben viele Grundstücke in den begehrten Wohngegenden Mallorcas neue Eigentümer gefunden.

Wichtig ist, dass vor dem obligatorischen Grundstücksbesuch die Information über den Kaufpreis, Lage, Zufahrt sowie das Baurecht des Grundstückes vom Eigentümer und Makler übermittelt wird. Wenn die Bedenken und Zweifel über die Bebaubarkeit nicht gänzlich ausgeräumt werden konnten, ist ein hinzugezogener Architekt eine grosse Hilfe, da er in der Regel alles über die Bebauung von Grundstücken weiss.

Nach einem detaillierten Vorgespräch sollte man sich von ihm die ausgedruckten Baurechtsunterlagen übergeben lassen, sowie seine Interpretation über die Bebaubarkeit. In diesem Zusammenhang könnte man ihn bitten, durch Skizzen die wesentlichen Zuordnungen der Baumasse mit Zufahrt, Blick und Sonnenbereichen zu verdeutlichen. Wenn der Architekt dann noch konkrete Aussagen über die Baukosten machen kann, dann ist das Paket komplett und Grundlage wurde geschaffen für eine mögliche Beauftragung zu einem späteren Zeitpunkt.

Das bestehende Baurecht auf einem Grundstück wurde von der jeweiligen Gemeinde erlassen und ist verbindlich für alle Beteiligten. Die Zeit der Küngelei und der willkürlichen Interpretation des Baurechtes durch Bürgermeister und Stadtarchitekten ist in fast allen Gemeinden vorbei, denn die Gemeinden sind rechtlich und faktisch verpflichtet, dass Recht für alle gleich zu gestalten, sie sind den übergeordneten Landesrechten unterworfen. Dies klingt für Mittel- und Nordeuropäer selbstverständlich, doch konnte man beispielweise in Marbella noch bis vor einigen Jahren durch die erkaufte Freizügigkeit der Gemeinde fast jedes Baurecht erhalten. Mallorca ist heute vergleichsweise ein Musterstaat.

Die früheren Argumente der spanischen Architekten, sie hätten gute Kontakte und die Baugenehmigung würde ohne Probleme zu erzielen sein, war für den Bauherrn entscheidend in der Wahl des Architekten. Doch heute sind bei einem Architekten glücklicherweise wieder eher Fähigkeiten im Entwurf, Dienstleistungsfreudigkeit und mit der Planung übereinstimmende Ergebnisse in der Baudurchführung gefragt.

Die entscheidende Frage aller bauwilligen Grundstückseigentümer sollte allerdings die nach der Bebaubarkeit im Zusammenhang mit dem Baurecht sein. Da gewöhnlicherweise die in der Vergangenheit erarbeiteten Entwürfe diverser Architekten für die vielen Voreigentümer nicht mehr existieren und von den vermittelnden Immobilienmaklern selten angefordert werden, stehen in der Regel keine Unterlagen über die Bebaubarkeit zur Verfügung. Erschwerend dazu kommt, dass sich das heute gültige Baurecht in den letzten Jahren in allen Gemeindegebieten verändert und auch verschärft hat.

Viele Formen des Baurechtes der unterschiedlichen Gemeinden sind in ihrer tatsächlichen Form in ihrer Konsequenz zum Grundstück so unterschiedlich, dass viele Gründstücke hinsichtlich der Vorstellungen und Wünsche der potentiellen Bauherren nicht oder nur sehr schwer zu bebauen sind. Jedes Grundstück ist theoretisch und faktisch zu bebauen, doch mit teilweisen grossen Reduktionen hinsichtlich der Quadratmeter. In Calvia müssen beispielsweise Parkplätze auf dem Grundstück berücksichtigt werden, was die Quadratmeter hinsichtlich der eigentlichen Bebauung, sprich Wohnfläche, stark beeinflusst und daher viele Projekte zum Scheitern bringen. Wenn man sich also nicht rechtzeitig informiert, können Grundstücke nach dem Kauf an Wert verlieren.

Dies bedeutet, dass man nicht nur die Kaufkriterien Lage und Preis vergleichen sollte, sondern in erster Linie die Bebaubarkeit und das angewandte Baurecht. Viele Bauwillige sind verzweifelt über die ersten Entwurfsergebnisse, wenn sie registrieren, dass sie das falsche Grundstück gekauft haben und schon wieder Kompromisse machen müssen. Dies muss nicht sein.

Der Erfolg eines fertig erstellten Hauses ist nicht nur die Summe aller beim Bau relevanten Faktoren, sondern als erstes die kompromisslose Auswahl des Grundstückes und das Wissen um seine Bebaubarkeit. Heute gibt es viele Grundstücke zweiter und dritter Wahl mit Preisen eines 1ª Grundstückes. Wer ist der nächste?