Die Kosten eines Privathauses auf Mallorca und was kostet es dem Bauherrn.

Die Entscheidung, ob man ein Objekt auf dem vorhanden Immobilienmarkt erwerben oder ob man sein neues Haus selbst planen und bauen soll, kann von keinem abgenommen werden. Doch kann der zukünftige Hausbesitzer beide Alternativen bewerten, um so seine Vorgehensweise zu definieren. Die Möglichkeit sein eigenes Heim selbst zu entwerfen oder als Bauträger ein marktfähiges Produkt zu kreieren, schlägt sehr oft das Argument des sofortigen Bezuges oder Verfügbarkeit im Falle eines Hauskaufes. Doch der entscheidende Grund eines Bauherrn, sein eigenes Haus, mit allen Bedingungen und Konsequenzen, selbst zu bauen, ist der Kostenfaktor. Der Bauherr kann sich ein persönliches und gutes Produkt erstellen lassen. Dies entspricht mehr Leistungen für weniger Geld.

Der Bauherr ist in diesem Fall geleitet vom Streben nach Gewinn und Mehrung seines Vermögens, womit die Kontrolle und die Steuerung der Kosten in den Vordergrund rücken, vor der persönlichen Entfaltung in ein Bauobjekt, der Deutung der Frage nach dem Sinn seines Lebens sowie der Definition, was man an Fläche benötigt, um sich wohl zu fühlen.

Kostenplan: Jedes Bauvorhaben sollte von Anfang bis Ende eine klare und für alle Beteiligte nachvollziehbare Kostenermittlung besitzen, die parallel zu den diversen Planungsphasen entsteht. Hierzu wäre dem Bauherr vor Planungsbeginn zu empfehlen, entweder einen unabhängigen Fachmann oder einen Architekten mit langjähriger und lokaler Erfahrung in der Ermittlung der Baukosten und in der Vergabe der Bauleistungen zu konsultieren und gegebenfalls zu beauftragen. Der Fachmann steuert die Kosten und deren Entwicklung, um somit einen Kostenplan zu erhalten, von dem während der gesamten Planungs- und Bauzeit nicht abgewichen werden sollte.

Der erste Schritt ist die Erstellung einer Kostenschätzung des Gesamtprojektes, die alle möglichen Kostenannahmen beinhalten sollte. Der Bauherr kann seine Entscheidung über den Grad der Ausstattung und Umfanges des Hauses und deren Aussenanlagen mit diesem Hilfsmittel unterstützen und rechtfertigen. Das somit ermittelte Projektbudget ist die Grundlage für den Architekten, für die Bank und für die Verträge mit den notwendigen Planungs- und Baubeteiligten.

Der Wert eines Grundstückes ist nicht nur der Gesamtpreis oder der m2 Preis, sondern ist vor allem abhängig von der Baudichte und der Bebaubarkeit. Der rechtzeitige und preiswerte Erwerb eines Baugrundstückes ist entscheidend in der Gesamtbetrachtung einer Kostenkalkulation. Gerade heute findet man eine Verknappung der besseren Grundstücke im Südwesten von Mallorca vor, was sicherlich dazu führen wird, dass man auf andere Küstengebiete oder auf Grundstücke im Landesinneren zurückgreifen wird.

Einschätzung der Baukosten: Nach der Entwurfsplanung sollten die Baukosten auf der Grundlage von m2 Preisen angepasst und mit dieser im Anschluss freigegeben werden. Eine marktgerechte Einschätzung der Baukosten erhält der Bauherr, wenn auf Basis der vorliegenden Planung und einer aussagekräftigen Baubeschreibung, von 2-3 bekannteren Bauunternehmen, Kostenangebote eingeholt werden.

Die Ernüchterung über die Baukosten kommt in der Regel schnell genug, um in Folge entsprechend und angemessen auf die weitere Ausführungsplanung zu reagieren. Das Projekt kann nun noch in Quantitát und Qualität verändert und an den ursprünglichen Kostenrahmen angepasst werden. Je genauer die Vorgaben sind, desto besser sind die Ergebnisse der spanischen Planer und Firmen.

Kostenangebote: Durch die Ausführungsplanung und die Definition der Vergabeform wird der Bauherr in die Lage versetzt, von verschiedenen Baufirmen Kostenangebote einzuholen und die Bauleistungen gemeinsam mit seinen Beratern zu vergeben. Dieser Abschnitt ist für ihn und für die ausführenden Firmen von grösster Wichtigkeit, da der Erfolg des Projektes von der korrekten Vergabe abhängig ist. Der Bauherr sollte in allen entscheidenden Vergabegesprächen anwesend sein und die Ergebnisse verstanden und mit den Leistungsangeboten verglichen haben.

Abhängig vom Verhandlungsgeschick und von der Angebotsgenauigkeit können viele Kosten reduziert werden. Dem Bauherr sei zu empfehlen, einen deutschsprachigen Fachmann hinzuzuziehen und die Vergabe nicht ausschliesslich in den Händen der spanischen Architekten zu belassen. Im Gegensatz zu Deutschland ist die Vergabe der Bauleistungen keine Grundleistung des spanischen Architekten gemäss Honorarordnung.

Kostenkontrolle: In der Baudurchführung sollten alle Abschlagsrechnungen der Firmen von dem Bauleiter und dem kostenverantwortlichen Architekten geprüft und freigegeben werden. Eine Kostenverfolgung und Kostenkontrolle sollte im angemessenen Stile eingesetzt werden. Die hierzu anfallenden Honorare werden durch eine konsequente Kostenkontrolle amortisiert und geben dem Bauherrn die Möglichkeit, in Ruhe und Gelassenheit auf die Realisierung seines Hauses zu warten und die schönen Seiten der Insel Mallorca zu geniesen.

Die Frage an den Architekten, ob eine Einzel- oder Generalunternehmervergabe vorzunehmen ist, sollte abhängig sein von der Grösse eines Projektes, doch kann man generell sagen, dass eine Einzelvergabe in Spanien bei Privathäusern nicht üblich ist, ausser bei Bauträgern, die auch eine Baufima besitzen und selbst bauen. Die spanische Gesetzgebung erleichtert keine Einzelvergabe, da eine zugelassene Baufirma während der gesamten Bauzeit sich für den Bauherrn verantwortlich zeichnen muss.

Generalunternehmervergabe: Die Kosten, die man sich mit einer Einzelvergabe sparen kann, werden anderseits mit einen höheren Koordinations- und Bauleitungsaufwand reduziert und die vermeintlichen Risiken sind schwer einzuschätzen, wenn man aus der Entfernung bauen möchte und nicht persönlich täglich auf der Baustelle sein kann. Die zusätzliche Baukontrolle und – koordination ist genau zu bestimmen und durch ein professionelles Team zu erstellen, die eine Leistungsvergütung über eine pauschale und einer kostenangepasste Vereinbarung erhalten sollte.

Dem Bauherrn ist eine Generalunternehmervergabe seiner Bauleistungen zu empfehlen, die die Möglichkeit einbezieht, diverse Gewerke entweder direkt durch den Bauherrn zu vergeben oder diese verhandelt mit dem Generalunternehmer wieder mit einer Koordinationgebühr zu unterstellen. Hierzu zählen beispielsweise Gewerke wie Malerarbeiten, Fenster und Türen, Gartenbepflanzung, Elektroarbeiten, Heizung und Klimaanlage.

Die Entwicklung der Baukosten auf Mallorca ist ein Thema bei welchem keine klare Aussage getroffen werden kann. Sollte man einerseits den IPC (Indice de Precio al Consumo) als Grundlage nehmen, so ist die Kostenzunahme relativ. Anderseits haben sich eine Reihe von Materialien wie z.B der Stahl um ein Vielfaches verteuert, doch ist der grösste Kostenanteil sind die Lohnkosten. In diesem Bereich gilt es eine Kostenreduktion vorzunehmen.

Kostengruppen: Die Kosten eines Bauobjektes teilen sich bekanntlicherweise in diverse Bereiche, wie die Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, in die Baukosten allgemein und zu guter Letzt in die Baunebenkosten auf.

In den 7 folgenden Kostengruppen werden Angaben über das Grundstück und Genehmigungen, Grundstückserschliessungen, Bauwerke, Haustechnik, Aussenanlagen, Ausstattung und Bauneben- und Honorarkosten aufgelistet und bewertet.

Grundstückskosten: Kostengruppe 1

Die Kosten des Grundstückserwerbes teilen sich in den Kaufpreis einschliesslich MwSt., der Grunderwerbssteuer und den Notar- und Rechtsanwaltkosten auf. Zusätzlich werden die Bewertungskosten und die Gebühren für die Baugenehmigung hinzugerechnet.

Erschliessungskostenkosten: Kostengruppe 2

Die Kosten der Erschliessung beinhalten die Rodung und Säuberung des Grundstückes vor Planungsbeginn, die Anschlussgebühren für Wasser und Strom nach Fertigstellung des Objekts.

Bauwerkskosten: Kostengruppe 3

Die Entstehungskosten beinhalten alle Kosten eines funktionstüchtigen Hauses ohne Aussenanlagen in einem guten und gehobenen Qualitätsstandard mit allen fertiggestellten Oberflächen. Die Kostenansätze pro m2 variieren je nach Architekturstil und Komplexität des geplanten Hauses. Eine Hanglage erhöht die Baukosten je nach Neigung bis ca 10 % der Gesamtbaukosten.

Aussenanlagen: Kostengruppe 4

Die Kosten der Aussenanlagen sind nicht zu unterschätzen, da sie in der Regel alles beinhalten, was uns zusätzlich lieb und teuer ist. Die Gestaltung dieser Flächen ist teilweise entscheidend für unser Wohlgefühl und den Wiederverkauf. Sie beinhalten die Bepflanzung und deren Beleuchtung, Wege und Mäuerchen, Schwimmbad und Sonnenterrasse, Zufahrt und beschattete Parkplätze, Zäune und Gitter. Der % Anteil bewegt sich zwischen 20 und 30 % der Baukosten Gebäude.

Austattung: Kostengruppe 6

Die Möblierung und die Einbauten der Küche und Regale kommen zusätzlich hinzu und werden selten von Beginn an, als ein wichtiger Posten im Kostenplan, berücksichtigt.

Baunebenkosten: Kostengruppe 7

Neben den Architektengebühren sind Verträge mit dem Bauleiter, dem Vermesser, der OCT (Prüfstatik), der Versicherung, den Gutachtern, der Bank für die Finanzierung abzuschliessen. Einen gewissen Betrag für den Bauherrn selbst als Aufwandspauschale sollte einkalkuliert werden.

Ein Kostenplan sollte für alle Fälle einen Betrag als Sicherheit einbeziehen, um nicht nach einer langen Strecke an den letzten Details sparen zu müssen. Es ist zu raten, lieber einen Kellerraum weniger zu bauen und einen Betrag in die letzten sichtbaren Elemente zu investieren.

Im Vergleich zu den Jahren 1997 - 2001 haben sich die Baupreise erheblich erhöht. Hierzu gibt es eine Reihe von Gründen, die beispielsweise darauf zurückzuführen sind, dass die Lohn- und Materialkosten gestiegen sind. Andererseits haben viele Baufirmen ihr Fachpersonal fachlich aufgestockt und eine kompetitive Büroinfrastruktur geschaffen. Dank der Computertechnik konnten die Angebotspreise bewusster kalkuliert werden und somit ungenaue Angebote vermieden werden. Viele neue Baumaterialien und Hilfsmittel wurden zur Erbauung eingesetzt. Die Ausländer haben den Mallorquinern auch teilweise verbesserte Bauweisen und Haustechniken vorgegeben, die natürlich die Gesamtbaupreise angehoben haben.

Der Bausektor in Spanien hat in den letzten Jahren einen grossen Sprung gemacht. Die Entwicklung ist bereits auf dem Niveau von Mitteleuropa angelangt. Durch die Nähe zu Frankreich und Italien werden viele Produkte nach Spanien importiert. Allerdings ist Mallorca kein Ort, wohin die neusten Technologien direkt eingeführt werden, da der Transport über das Meer die Bauprodukte teilweise erheblich erhöht.